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Loi Girardin Outre-Mer : définition

La loi Girardin Outre-Mer est un dispositif de défiscalisation immobilière spécifiquement conçu pour les territoires d’Outre-Mer (DOM-TOM). Cette mesure vise à stimuler le développement économique dans ces régions en encourageant les investissements immobiliers. En investissant dans des projets immobiliers situés dans les DOM-TOM, les contribuables peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts substantielle. La loi Girardin se décline en deux volets principaux : la Girardin Industriel (LODEOM), qui concerne les investissements dans des secteurs productifs, et la Girardin Logement Social (immobilier), qui encourage la construction de logements neufs. Ces incitations fiscales ont été mises en place pour attirer les investisseurs et pallier le déficit de logements, tout en favorisant le développement économique et social des régions ultramarines françaises.

Prolongation du dispositif Girardin

Initialement prévue pour se terminer en 2017, la durée d’application des deux volets de la loi Girardin avait été étendue d’une année, avant que la date butoir finale ne soit fixée au 31 décembre 2025. Récemment, les parlementaires ont sollicité une nouvelle prolongation de ce dispositif fiscal, et la validité de la loi a été étendue jusqu’au 31 décembre 2029, suite à une décision de l’Assemblée nationale. Cette extension concerne à la fois le volet Girardin social et le volet Girardin industriel. La motivation derrière cette prolongation réside dans le fait que la loi Girardin continue de représenter un soutien significatif pour les territoires d’outre-mer. C’est pourquoi une majorité de députés des DOM-TOM ont exprimé leur soutien en faveur de cette prolongation. Il est important de souligner que cette mesure, qui constitue une aubaine pour les régions ultramarines, offre également des avantages substantiels aux contribuables français, leur permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente.

Loi Girardin : réduction d’impôt one-shot

La méthode Girardin se présente comme une stratégie de défiscalisation « one-shot », puisque la totalité de la réduction d’impôt est immédiatement acquise dès l’année suivante de l’investissement. En d’autres termes, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt en une seule fois, dans l’année qui suit celle de son investissement. À la différence d’autres dispositifs où la réduction d’impôts s’étale sur plusieurs années, la défiscalisation Girardin offre des avantages fiscaux immédiats.

La défiscalisation en Girardin

Le dispositif Girardin s’adresse aux contribuables français qui, dès 2500 € d’impôts, peuvent participer au financement de projets en Outre-mer, bénéficiant ainsi d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 60 000 € dès l’année suivante.

En pratique, le contribuable effectue un apport financier dans une société de portage qui acquiert des biens industriels, des logements sociaux, ou encore des biens immobiliers neufs ou en VEFA. Ces biens seront ensuite loués à des entreprises ultramarines (ou à des particuliers dans le cadre du Girardin IS) selon des conditions privilégiées pour une durée minimale de 5 ans.

Le montant de l’avantage fiscal varie en fonction de la situation personnelle du contribuable, des montants investis et du type de financement : 

• En optant pour une souscription à une opération Girardin industriel de plein droit (projet à financer inférieur à 250 000 €), le contribuable peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 2 500 € à 40 909 €.
• En revanche, en choisissant une souscription à une opération Girardin industriel avec agrément fiscal (projet à financer supérieur à 250 000 €), le contribuable peut profiter d’une réduction d’impôt oscillant entre 5 000 € et 52 941 €.
• Dans le cas d’une souscription à une opération Girardin logement social, le contribuable a la possibilité d’obtenir une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 60 000 €.

Ces avantages fiscaux sont uniques et permettent au contribuable de réaliser un investissement rentable avec un rendement estimé entre 10 et 16%.

Girardin social, Girardin industriel et Girardin IS

Le dispositif Girardin se divise en trois volets distincts :

La loi Girardin industriel (LODEOM)

Encadrée par l’article 199 undecies B du Code général des impôts, elle vise à soutenir le financement d’équipements destinés aux petites et moyennes entreprises des territoires ultramarins.
La loi Girardin Industriel implique un investissement dans des projets productifs en Outre-mer. En pratique, vous avez la possibilité d’injecter des fonds dans une société, sans contrepartie directe. Cette société procède ensuite à l’achat de matériel tel que des grues ou des machines, qui est ensuite loué à un exploitant en Outre-mer pour une période de cinq ans. À l’issue de cette période, la société est liquidée, et le matériel est cédé à l’exploitant pour la somme symbolique d’1 €. En participant de cette manière au développement de l’activité en Outre-mer, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt.

La loi Girardin logement social

Elle est définie par l’article 199 undecies C du Code général des impôts. Elle encourage la construction ou l’acquisition de logements sociaux dans les départements et collectivités d’Outre-mer, agissant ainsi au nom d’organismes locaux de logements sociaux. 

La construction ou l’achat de logements sociaux neufs dans les collectivités d’Outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie donnent droit à la réduction d’impôt Girardin. Cependant, le dispositif Girardin logement social impose certaines conditions :

-Vous devez vous engager à louer le logement non meublé pour une période minimale de 5 ans dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la livraison du logement.
-Les locataires doivent établir le logement comme leur résidence principale.
Les revenus des locataires ne doivent pas excéder certains plafonds.
-Les loyers pratiqués sont soumis à des montants maximaux.
-En fin de période de location, les logements sont cédés à des bailleurs sociaux pour la somme symbolique d’un euro.

Le programme Girardin Société (IS)

Le dispositif du Girardin IS est réglementé par l’article 217 undecis du Code général des impôts et implique un investissement dans un logement neuf situé en Outre-mer. Ce montant investi peut ensuite être déduit du résultat imposable de votre société, permettant ainsi une réduction partielle voire totale de l’impôt sur les sociétés. Cependant, pour que cette opération financière soit valide, certaines conditions doivent être respectées, à savoir :

• L’immeuble nu doit être loué dans les 12 mois suivant l’année d’achèvement (pour une VEFA) ou après son acquisition.
• La location doit être effectuée sur une durée minimale de 5 ans à compter de la date de prise d’effet du bail.
• La location doit exclusivement concerner des particuliers dans le cadre de leur résidence principale.
• En ce qui concerne l’investissement locatif réalisé par l’entreprise, il peut prendre diverses formes, telles que l’investissement direct, où la société acquiert l’immeuble neuf qu’elle loue directement à un particulier, l’investissement indirect, réalisé via une société de personnes (SCI, SCS, Snc), ou la souscription de capital d’une société, où l’entreprise investit dans une société afin de déduire le montant de l’investissement. Dans le premier cas, la déduction s’appliquera directement sur l’investissement, tandis que dans les autres situations, l’avantage fiscal se reflétera sur le montant souscrit au capital de la société (Snc, SCI, etc.).

Déclarer son investissement Girardin : comment faire ?

Pour effectuer la déclaration d’un investissement Girardin, plusieurs formulaires doivent être complétés directement sur le site impôts.gouv :

• La déclaration 20 242 IOM.
• La déclaration 2044.

Sur le premier formulaire, il est nécessaire d’indiquer le montant de la réduction d’impôt obtenue. Quant au formulaire 2044, il est destiné à déclarer les loyers perçus. Si des recettes locatives ont déjà été encaissées avec un investissement Girardin en 2020, ces montants doivent être mentionnés dans le formulaire 2044.

Loi Girardin Outre-Mer : les inconvénients

Complexité du montage 

La législation relative à la loi Girardin revêt une complexité substantielle. Afin d’éviter tout écart susceptible de compromettre la conformité fiscale, il est impératif de bénéficier de l’accompagnement d’un expert en défiscalisation pour orchestrer l’investissement de manière adéquate.

Les mécanismes liés au dispositif Girardin sont hautement spécialisés, exigeant une expertise poussée et une analyse rigoureuse des dossiers. Une réalisation défaillante du montage, par exemple, pourrait donner lieu à une requalification fiscale, contraignant l’investisseur à restituer les montants avancés aux autorités fiscales. L’investissement Girardin fait l’objet d’un examen approfondi de la part des instances étatiques, justifiant ainsi la nécessité de recourir aux services d’une société compétente pour prévenir tout inconvénient.

S’engager pour 5 ans

Un autre risque inhérent à l’investissement Girardin réside dans l’obligation pour l’investisseur, de même que pour la société exploitante, de s’engager à maintenir la possession de ses parts et à utiliser le matériel (dans le cadre d’un Girardin industriel) pour une durée minimale de cinq ans. Tout manquement de l’une ou l’autre des parties peut compromettre l’opération et entraîner une requalification fiscale.

Pas de plus-value

Que ce soit dans sa version sociale ou industrielle, le Girardin ne présente aucune opportunité de réaliser des plus-values. L’avantage octroyé est exclusivement d’ordre fiscal. Il est donc impératif que l’investisseur ait une compréhension totale du fait que son investissement sera effectué sans possibilité de retour sur investissement. Contrairement à des dispositifs tels que la loi Pinel Outre-mer, l’investisseur n’a pas la possibilité de céder le bien en question à la fin de la période de location dans l’espoir de générer des bénéfices.

Le risque financier

En dernier lieu, l’opération présente des risques financiers. La société de portage qui met en œuvre cette opération conserve son statut de société et, à ce titre, est exposée à divers risques susceptibles d’affecter l’investisseur. En outre, l’investisseur assume une responsabilité solidaire et indéfinie pour les dettes de la société. En cas de défaut de paiement de la part de l’exploitant, il peut être sollicité par la banque pour régler les loyers impayés.