Parmi les mécanismes visant à bénéficier d'avantages fiscaux dans le domaine immobilier, on peut citer la loi Girardin. Axée spécifiquement sur les territoires d'Outre-Mer, cette mesure de ...
03Jan
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Guide Complet de la Loi Pinel Outre-Mer
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en Outre-Mer ? La loi Pinel Outre-Mer est une solution intéressante pour bénéficier d’une réduction d’impôts tout en vous constituant un patrimoine immobilier.
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur la loi Pinel Outre-Mer. Nous vous présenterons les conditions d’éligibilité, les avantages fiscaux, les zones éligibles et les types de biens immobiliers concernés.
La Loi Pinel Outre-Mer : c’est quoi ?
La Loi Pinel Outre-mer suit le modèle de défiscalisation immobilière en vigueur en métropole. Elle incite les investisseurs à acquérir des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) en vue de les mettre en location, en échange de réductions d’impôt tout au long de la période d’engagement. L’objectif principal de cette initiative est de stimuler les investissements dans les départements d’Outre-mer, en vue d’accroître l’offre locative dans des zones où la demande est soutenue.
Pour rendre ce dispositif plus attractif que son homologue métropolitain, la Loi Pinel Outre-mer propose une réduction d’impôt plus généreuse. Elle s’applique aux départements et territoires d’Outre-mer suivants : Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, ainsi que Wallis-et-Futuna.
La Loi Pinel Outre-mer s’inscrit dans le cadre d’un plan logement dédié à l’Outre-mer, initié en 2015 et prolongé jusqu’à décembre 2024. Face aux défis liés à l’éloignement géographique de la métropole, le gouvernement a lancé un appel à une mobilisation urgente pour stimuler l’offre locative. Ce dispositif remplace avantageusement le précédent dispositif Duflot, offrant des conditions plus favorables aux investisseurs, dans le cadre du projet de loi sur l’égalité réelle porté par l’ancienne ministre des Outre-mer, George Pau-Langevin.
Avantages de la Loi Pinel Outre-Mer
Un investissement en Loi Pinel Outre-mer offre une multitude d’avantages. Le plus notable est la réduction fiscale, pouvant atteindre jusqu’à 32 % du montant investi, comparé aux 18 % en métropole. Toutefois, ce type d’investissement peut également être envisagé comme une stratégie de placement à long terme en vue de la retraite de l’acquéreur. À l’issue de la période d’engagement Pinel, il est parfaitement envisageable de récupérer le bien pour en faire sa résidence principale ou secondaire, offrant ainsi un cadre idyllique pour profiter de la retraite.
Le levier fiscal proposé par la Loi Pinel Outre-mer est puissant. Pour permettre aux futurs propriétaires de sauter le pas, le gouvernement a fixé des objectifs ambitieux :
- Une réduction d’impôt de 23 % sur le montant investi pour un engagement de location de 6 ans.
- Une réduction d’impôt de 29 % sur le montant investi pour un engagement de location de 9 ans.
- Une réduction d’impôt de 32 % sur le montant investi pour un engagement de location de 12 ans.
Il est à noter que la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. De plus, elle a légèrement ajusté le taux de réduction d’impôt applicable à la Loi Pinel Outre-mer pour les années 2023 et 2024 :
- En 2023, les taux seront respectivement de 21,5 % pour un engagement de 6 ans, 26 % pour 9 ans et 28,5 % pour 12 ans.
En 2024, les taux seront de 20 % pour un engagement de 6 ans, 23 % pour 9 ans et 25 % pour 12 ans.
Il convient de noter que cette réduction ne s’applique pas aux logements situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou respectant un certain niveau de qualité, notamment en termes de performance énergétique et environnementale, défini par décret.
Un autre avantage significatif d’un investissement en Loi Pinel Outre-mer réside dans le plafonnement des niches fiscales, lequel est majoré par rapport à la métropole. En effet, en métropole, ce plafond est de 10 000 € par an et par contribuable, tandis que dans les territoires et départements d’Outre-Mer, il est porté à 18 000 €. Cela rend la défiscalisation beaucoup plus avantageuse en Outre-Mer qu’en métropole.
De surcroît, les territoires d’Outre-mer présentent un marché locatif marqué par un déséquilibre notable entre l’offre et la demande. La forte croissance démographique contribue à l’accroissement de la demande en matière de logements. En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez ainsi profiter d’un marché dynamique caractérisé par une faible vacance locative.
Conditions et Obligations
Afin de profiter du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel Outre-mer, l’acquéreur doit veiller à ce que le bien immobilier envisagé réponde aux critères requis. De plus, il doit respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires en vigueur.
Tout comme dans le cadre de la loi Pinel en métropole, l’investisseur doit avoir sa résidence fiscale en France et acheter un bien immobilier qui satisfait aux critères établis par le dispositif en vigueur.
Les biens immobiliers admissibles au dispositif comprennent :
- Des logements neufs ou en état futur d’achèvement.
- Des logements acquis en vue d’une réhabilitation.
- Des locaux achetés en vue de leur transformation en logements.
De plus, le logement doit être conforme aux normes suivantes :
- Il doit bénéficier du label écologique BBC 2015 ou RT 2012.
- Etre en cours de construction, que ce soit par un promoteur ou par l’investisseur lui-même.
- Etre achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC).
- Loué dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du bien.
Les plafonds de loyer 2023 du dispositif Pinel Outre-mer
En qualité de propriétaire d’un bien éligible au dispositif Pinel, vous devrez vous conformer à plusieurs plafonds spécifiques :
- Le prix d’acquisition de la propriété ne doit pas excéder 5 500 € par mètre carré.
- Le montant total de l’investissement éligible à la réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € au maximum, et cette limite s’applique à un maximum de deux biens par an.
Les biens immobiliers éligibles au dispositif Pinel sont également soumis à des plafonds de loyer. Ces plafonds visent à garantir que les logements répondent aux dernières normes en vigueur tout en restant abordables pour les ménages à revenus modestes. Ces plafonds varient en fonction des territoires et sont révisés annuellement :
Prix au m2 départements Outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 11,19€
Prix au m2 Nouvelle Calédonie, Polynésie Française, Wallis-et-Futuna : 13,56€
Les plafonds de ressources pour les locataires en Pinel Outre-mer
QUESTIONS ET RÉPONSES
QU’EST-CE QUI DISTINGUE LA LOI PINEL OUTRE-MER DE LA LOI PINEL MÉTROPOLE ?
La loi Pinel Outre-mer offre des avantages fiscaux plus substantiels que la loi Pinel en métropole, à conditions d’éligibilité égales. Dans les DOM-TOM, la réduction d’impôt et le plafonnement des niches fiscales sont plus élevés. De plus, les risques de vacances locatives sont moindres, et à la fin de la période d’engagement, il est possible de proposer une location saisonnière ou de conserver le bien en tant que résidence secondaire.
EN QUOI LA LOI GIRARDIN DIFFÈRE-T-ELLE DE LA LOI PINEL OUTRE-MER ?
Bien que les deux dispositifs, Pinel Outre-mer et Girardin, concernent les logements neufs érigés dans les DOM-TOM, la réduction d’impôt Girardin s’applique aux investissements locatifs réalisés par des particuliers avant le 31 décembre 2017. La durée minimale de location et le montant de la réduction d’impôt varient. Le dispositif Pinel Outre-mer, pour sa part, s’applique aux logements acquis avant le 31 décembre 2024.
Y A-T-IL DES DÉFIS PARTICULIERS À CONSIDÉRER POUR UN INVESTISSEMENT EN OUTRE-MER ?
Un investissement Pinel en Outre-mer ne comporte pas nécessairement plus de défis qu’un investissement similaire en métropole, à l’exception de la distance géographique. Si vous envisagez d’investir en Outre-mer, ce défi peut être surmonté en choisissant un promoteur immobilier présent à la fois en métropole et dans les territoires d’Outre-mer.
Le LMNP est une stratégie d'investissement immobilier particulièrement intéressante. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre de nombreuses opportunités aux investisseurs.